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2025년 6월 28일 자정부터 전례 없는 강도의 주택담보대출 규제가 시행되었습니다. 금융당국이 과열된 주택시장을 진정시키기 위해 내놓은 이번 대책은 집을 사려는 모든 사람들에게 직접적인 영향을 미치고 있습니다.
🔍 핵심 내용 한눈에 보기
- 다주택자 및 미처분 1주택 보유자: 추가 주택 구입을 위한 주택담보대출 전면 금지
- 주택담보대출 한도: 소득·주택가격 관계없이 6억원으로 제한
- 생활안정자금 주담대: 최대 1억원으로 제한
- 대출 만기: 30년으로 제한
- 갭투자: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 차단
- 생애최초 구입자: LTV 70% 제한, 6개월 내 전입 의무
- 전세대출: 보증비율 80%로 하향 조정 (7월 21일부터)
- 가계대출 총량: 연간 20조원 증가분 감축 목표
💰 6억원 대출한도, 무엇이 달라지나?
이번 규제의 핵심은 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 것입니다. 과거 고가주택 구입을 위해 20억원 규모의 대출을 받는 사례가 논란이 되면서 이를 방지하기 위한 조치입니다.
수도권 및 규제지역에서 주택을 구입할 때 소득이 얼마나 높든, 주택가격이 얼마나 비싸든 상관없이 최대 6억원까지만 대출받을 수 있습니다. 강남 등 고가주택 지역에서 집을 사려던 사람들에게는 상당한 타격이 될 것으로 예상됩니다.
생활안정자금 목적으로 보유 주택을 담보로 받는 대출도 최대 1억원으로 제한됩니다. 기존에 주택을 담보로 사업자금이나 생활비를 마련하던 방식이 크게 제약받게 되었습니다.
🏠 다주택자와 갭투자 완전 차단
다주택 보유자나 미처분 1주택 보유자가 추가로 주택을 구입하려면 주택담보대출을 전혀 받을 수 없습니다. 이는 투기 목적의 주택 구입을 원천 차단하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.
갭투자도 완전히 막혔습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서, 전세대출로 집을 사고 나중에 소유권을 이전받는 방식의 투자가 불가능해졌습니다. 전체 거래량의 40% 이상을 차지하던 갭투자가 사라지면서 거래량이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
생애최초 주택 구입자도 예외가 아닙니다. LTV(담보인정비율)가 70%로 낮아지고, 6개월 이내 전입 의무까지 부과되어 실거주 목적임을 확실히 증명해야 합니다.
📈 DSR 3단계와 함께 오는 이중 타격
7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계와 맞물려 대출 한도는 더욱 줄어들게 됩니다. 수도권 지역에는 1.5%의 스트레스 금리가 추가로 적용되어, 연봉 1억원인 사람도 기존 5억 9천만원에서 5억 7천만원으로 대출한도가 약 2천만원 줄어듭니다.
전세대출도 강화됩니다. 7월 21일부터 수도권 및 규제지역 내 전세대출 보증비율이 80%로 하향 조정되어 전세대출 심사가 더욱 까다로워집니다. 전세를 끼고 집을 사는 것도 이전보다 어려워진 셈입니다.
⚖️ 정책 효과와 부작용 전망
이번 규제는 단기적으로 거래량 감소와 가격 상승률 둔화 효과를 가져올 것으로 예상됩니다. 작년 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 때처럼 5개월 정도 시장 조정이 있을 가능성이 높습니다.
하지만 부작용도 만만치 않습니다. 현금 동원 능력이 있는 부유층에게는 오히려 상대적인 혜택이 될 수 있다는 지적이 나옵니다. 일반 중산층은 집 사기가 더욱 어려워지는 반면, 현금 부자들은 경쟁자가 줄어든 상황에서 더 유리한 조건으로 집을 살 수 있기 때문입니다.
은행권에서 막힌 대출 수요가 제2금융권으로 몰리는 풍선 효과도 우려됩니다. 높은 금리를 감수하고라도 대출을 받으려는 사람들이 늘어날 수 있습니다.
🔮 추가 대책과 장기 전망
정부는 7월 초 추가 주택시장 안정화 대책을 발표할 예정입니다. 투기과열지구 및 조정대상지역 확대, 15억원 초과 고가주택 대출 금지 등이 검토되고 있습니다.
하지만 전문가들은 단순한 수요 억제책만으로는 한계가 있다고 지적합니다. 서울의 공급 부족과 과잉 수요라는 근본 문제를 해결하려면 재건축·재개발을 꾸준히 추진하고 신도시 개발도 지속해야 한다는 것입니다.
특히 현재 확산되고 있는 포모(FOMO) 현상, 즉 ‘지금 아니면 집을 못 살 것 같다’는 불안 심리를 잠재우려면 공급 확대 방안이 반드시 필요합니다.
마무리: 집 사기 전 꼭 확인하세요
이번 주택담보대출 규제는 2025년 6월 28일 자정부터 즉시 시행되어 유예 기간이 없습니다. 현재 집 구입을 계획 중이거나 계약을 진행 중인 분들은 새로운 규제 기준에 맞춰 대출 계획을 다시 세워야 합니다.
특히 6억원 대출한도와 다주택자 대출 금지, 갭투자 차단 등은 기존 부동산 투자 패턴을 완전히 바꿀 만큼 강력한 조치입니다. 7월 DSR 3단계 시행과 함께 주택시장의 큰 변화가 예상되는 만큼, 신중한 결정이 필요한 시점입니다.
